近期，住房租赁市场风云变幻，两大热点议题尤为引人注目。一方面，《住房租赁条例》将于9月15日正式施行，作为我国首部专门针对住房租赁活动的行政法规，它旨在整顿市场秩序，解决诸如虚假房源、押金纠纷等长期存在的问题。另一方面，多个核心城市的房租水平持续走低，成为市场供需关系变化的直接反映。
在这两大变革的交汇点，房东群体正面临着前所未有的考验。房租的持续下滑，使得不少个人房东不得不调整价格策略，甚至一些二房东也陷入了生存困境，不得不考虑转行。随着《住房租赁条例》的深入实施，监管力度的加大，预计将有更多房东退出市场。
房东乐乐对此深有体会。往年的毕业季，租房需求旺盛，她的房源几乎不愁出租。但今年，情况大不相同。即便是稍有瑕疵的房源，也可能长时间无人问津，更别提涨价了。乐乐的遭遇并非孤例，迈点研究院发布的《2025年7月住房租赁产业发展报告》显示，尽管7月份全国20个重点监测城市的普通公寓供应量环比增长了18.07%，但同比仍下降了16%。其中，北京和上海的表现尤为突出，供应量均超过1400套。然而，与此同时，租金却呈现下滑趋势。20个城市的普通公寓平均租金环比下降了2.4%，同比更是下降了6.56%。
个人房源市场的波动更为剧烈。7月份，55个城市的个人房源新增供应量同比上涨了12.19%，环比上涨了7.03%，创下了近三年来的新高。然而，租金表现却持续低迷，自去年9月起已连续11个月下跌，且跌幅有扩大的趋势。房租下跌的背后，是多重因素的交织。部分城市人口增长放缓甚至外流，导致租房需求减少；保障性租赁住房的大量入市，有效分流了市场需求；经济环境的变化也使得租客对租金价格更加敏感，倾向于选择性价比更高的房源。
更为严峻的是，长租公寓企业也开始主动降价，凭借其规范的管理和优质的服务，对个人房东和二房东形成了更大的竞争压力。与此同时，《住房租赁条例》的落地，对房屋品质和安全提出了更高要求。大量老旧房源或存在隔断、消防隐患的“N+1”房型房东面临改造或淘汰的压力。特别是二房东群体，过去他们通过改造房源增加房间数来提升收益，但现在这些做法已被明令禁止。
新规不仅禁止将厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住，还要求出租住房必须符合建筑、消防、治安、卫生等标准。这些规定动摇了二房东的传统盈利基础，同时也提高了行业的经营门槛。个人房东和二房东需要建立更规范的财务流程、更透明的信息发布机制和更强的日常运营管理能力。对于依赖租金差价、房屋状况不佳的小型个人房东，尤其是持有多套老旧或违规改造房源的二房东而言，生存空间正被急剧压缩。
在租金下行与监管趋严的双重压力下，市场格局正在发生深刻变化。品牌长租公寓运营商和国有租赁平台凭借其标准化管理能力、规模效应和合规房源获取能力，竞争优势日益凸显。他们在精细化管理、成本控制、租期稳定和规范化服务方面表现更为成熟。对于个人房东或二房东而言，“专业化”已成为未来生存发展的关键。他们要么主动求变，提升自身的管理和服务能力，向专业小业主或小型机构转型；要么审时度势，将房源委托给信誉良好、具备规模化、规范化优势的专业租赁机构进行管理。
