港交所上市公司龙湖集团近日公布了其2025年全年业绩，数据显示，集团全年营业收入达973.1亿元，其中地产开发业务贡献705.4亿元，运营业务和服务业务分别实现141.9亿元和125.8亿元的收入。值得一提的是，运营及服务业务收入合计达267.7亿元，刷新历史纪录，物业服务板块全年总收入112.3亿元，客户满意度连续17年保持在90%以上。
过去五年，房地产行业经历深度调整，“高周转、高杠杆”模式逐渐退出历史舞台，取而代之的是“低负债、强运营、正现金流”的新发展范式。以龙湖集团为代表的房企，正通过探索经营性业务，推动收入结构转型，降低对房地产传统业务的依赖，提升运营及服务业务的占比。
在业绩发布会上，龙湖集团管理层指出，房企能否成功转型，关键在于业务调整与债务结构优化的深度融合。民营开发商需主动作为，通过重构债务基础和发展模式，为长期可持续发展铺路。集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，预计最晚至2028年，运营及服务业务收入将超越地产开发业务，标志着龙湖收入结构转型完成，债务结构优化也将同步收官。
2025年，龙湖集团聚焦三大核心领域：存量资产盘活、“好房子”标准落地、运营及服务业务深化，以及债务结构优化。在开发业务方面，集团全年交付物业总建筑面积592.5万平方米，覆盖全国39座城市，交付约7万套房源，客户满意度超90%。合同销售金额达631.6亿元，回款率超100%，这得益于集团对住宅品质的严格把控。2025年，龙湖发布《好房子产品标准》，涵盖435项具体要求，构建“四好”价值体系，涵盖社区、小区、房子和服务四个维度。
运营及服务业务方面，龙湖集团表现亮眼，收入占比提升至27.5%。商业投资航道租金收入同比增长4%至112.1亿元，出租率保持97%的高位，全年新开业13座购物中心，成为区域消费地标。资产管理航道中，长租公寓品牌冠寓开业超六个月项目出租率达95.7%，租金收入24.8亿元，盈利能力行业领先。物业服务、智慧营造等业务收入125.8亿元，其中物业服务在管项目超2100个，在管面积约3.6亿平方米，外拓占比约55%。龙湖龙智造全年新增代建面积1387万平方米，代建销售额206.2亿元，交付面积293万平方米。
债务结构优化方面，龙湖集团2025年完成135亿元境内债券及92.3亿港币境外银团的安全兑付。截至2025年底，综合借贷总额1528.1亿元，较上年末下降235.1亿元；在手现金292.0亿元；净负债率52.2%，现金短债倍数1.85倍，剔除预收款后的资产负债率54.7%，财务健康程度显著提升。
物业板块是龙湖集团2025年的一大亮点，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等13类业态，服务325万户家庭。集团通过强化安防体系、优化智慧管理系统、提升环境品质等措施，连续17年保持客户满意度超90%。其中，“善居计划”投入2亿元对1500多个项目进行改造焕新，专项改造园区照明用电安全电压、景观水泵安全电压等，提升客户体验。高端服务产品体系“珑之名”也在多个标杆项目落地，进一步满足高端客户需求。
数字化投入为龙湖集团服务升级提供有力支撑。龙湖智创生活自研的HALO智慧空间服务平台，通过数字孪生技术实现物理空间与数字空间的实时映射，能够实时感知、理解和管理空间，提升服务效率。例如，系统通过AIoT+视觉算法结合，实现消防设备监控、防触电、高空抛物识别等7大安全场景24小时监控，并能秒级识别垃圾堆积、设备异常等问题并自动派单。
多元业务布局下，龙湖智创生活深度扎根社区，构建“物业+生活”的15分钟便民圈。2025年，龙湖优选溯源50多款地理标志产品，通过“溯源直播+社群+线下市集”模式，直播观看人数达500万，累计实现超90万订单。龙湖美居提供一站式家居服务，覆盖320个社区，当年为9000余户家庭实现家的焕新梦想，满意度达90%。塘鹅租售助力近3万户家庭完成资产流转，累计服务超20万户业主，满意度98%，AI赋能带来超5600万次线上曝光。
经营性业务的稳健发展，为龙湖集团债务结构优化提供了坚实基础。集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，凭借经营性业务和正向经营性现金流，龙湖安全平稳度过了2025年债务高峰，全年偿还集团层面债务220亿元。截至2025年底，有息负债余额1528亿元，较2024年底降低235亿元，降幅13%。过去三年半，龙湖持续压降负债规模，以长周期经营性物业贷替换信用融资，连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正，新发展模式已接近成型。
