如果足够便宜，那么市场就会出现捡漏。
如果是地板价，那么抢房也就一触即发。
抢房抢到喷辣椒水
深圳太久没出现过这样的盛况了——中介代客排队蹲房。
昨天（4月12日），位于深圳市龙华区龙华中心出现了一幕，原本由交诚意金锁定房号规则，变成先到先得，导致大量中介担心手中客户选不到合适的房而连夜排队守候在幸福城臻园的售楼部。
但由于排队量过大，售楼部安保人员今天（4月13日）上午喷辣椒水进行驱赶，导致场面一度混乱。
（来源：幸福城臻园售楼部现场）
有网友评论，来领盒饭的演员太多了。
也有网友评论，现在的钱不好赚啊，就给几百块钱还得挨顿喷。
更有网友犀利地指出，如果真是客户，开发商会这样干吗。
随着事件的发酵，最终还是“临时工”扛下了责任，开发商发布公告表示致歉，并处理了涉事人员。
而真正的原因是什么呢？
开发商，直接骨折出货，对外释放了非常低的开盘折扣——
65平米：总价区间250万—260万/㎡
82平米：总价区间320万—340万/㎡
89平米：总价区间360万—380万/平，
吹风折扣算下来，折后单价约3.8万—4.8万/㎡。
（来源：朋友圈）
要知道4月8日，幸福城臻园第二批次房源获批预售，217套约66~90平，备案均价约44700元/㎡，总价区间约281万～426万。
而项目的首批房源去年7月获批预售，861套96~163平住宅，初始备案均价约6.46万/㎡，单价区间约5.71万—7.11万/㎡，总价区间约553万—1159万。
再往回看，与幸福城臻园相距约830米的壹湾府，2023年215套86~119平住宅备案均价约66100元/㎡，总价区间约525万～860万/套。
与幸福城臻园相隔约580米的壹成中心十区，2022年入市，1051套84~94平备案均价约71800元/㎡，总价区间约547万～712万/套。
对于这些项目而言，如今的幸福城臻园几乎是降维式打压。
这就相当于开发商不仅开盘直降三四十万一套，还将龙华中心地段的价格打到了光明价。
比如位于光明区光明城板块的中建观玥名邸（2栋），去年10月获批预售，192套80~106平住宅，备案均价约45100元/㎡，而总价区间约334万～522万/套。
再比如光明中心的深铁睿著广场，228套86~140平住宅，去年12月备案45000元/㎡，总价区间约326万～724万/㎡。
这个位置，可是龙华的优质地段位置，项目就位于龙华最大体量的小区鸿荣源壹城中心旁，正对壹城中心9区，一路之隔就是深圳龙华超大的综合商业龙华壹方天地，距离龙华站地铁口约步行600米。
在过去，价格都一直领先于光明区域的项目。
如今开发商直接以光明价推盘，也就意味着，龙华中心的价格已经进入深水区。
与此同时，幸福城臻园释放出的折扣价即使与周边的二手房价格相比，也要低不少。
项目周边直线两公里范围内的二手房价格基本维持在3.9万—5.5万/㎡水平。
项目附近的次新小区成交记录中可以看到——
2024年的华侨城四海华庭约88.03平户型，挂盘约390万，今年3月13日成交总价约347万，折合单价约3.94万/平；
2021年的壹城中心璞誉府约79.58平户型，挂盘约420万，今年3月13日成交总价约385万，折合单价约4.84万/平。
（来源：中介平台）
而2024年的鸿荣源尚云，今年3月7日成交一套82.63平户型，成交总价约400万，折合单价约4.85万/㎡。
（来源：中介平台）
就连相隔较近的壹成中心第八区，今年3月8日一套91.04平户型，挂盘价约499万，实际的成交总价约460万，折合单价约5.05万/平。
并且该户型，相比2月8日成交的同户型，成交总价便宜了约5万。
（来源：中介平台）
相较之下，壹成中心第七区，今年1月的大户型成交总价还能维持在约5.5万/㎡。
（来源：中介平台）
对比之下，幸福城臻园，就有点白菜价了。
便宜之下，有勇者捡漏，并不是什么意料之外的事。
市场上，一旦房子足够笋，只要动作慢一点都赶不上趟。
一降再降
这波降价促销的操作，说明如今的市场，卷价格依旧是主旋律。
作为一个体量和规模不算大的项目，虽然背不动市场趋势的锅，但一定程度上也反映出了市场最真实的一面——
对于产品力不够强的项目，只有出其不意促销这一条路可以走。
一方面，幸福城臻园，虽然宣传上定位是新规后的户型产品，实际户型备案的得房率仅约75%。
并且小区01地块容积率为9.34，02地块容积率为8.81，容积率都超过了8，建筑最大层数达到59层。
其中一栋2单元56层，三单元26层，四单元55层，五单元56层，3栋41层，5栋办公30层。
这样的密度和高度，居住的实际舒适感，也要相应打上折扣。
深圳新房降容积率已经是大趋势，严格意义上，幸福城臻园还未能算得上真正意义上符合新规或者新国标标准。
与此同时，幸福城臻园的产品中包含了办公、公共租赁产品以及回迁住宅，居住的纯粹性有所欠缺。
市场还可以的时候，这些问题都能接受，市场冷寂的情况，就成了去化的阻碍。
去年首批房源入市距离现在已经将近8个月，截至2026年4月13日，深圳房地产信息平台显示，还剩734套，去化率还不到15%。
而在这个过程中，幸福城臻园已经进行过大力的促销，不仅如此，还调整过了备案价。
首次开盘，项目就释放了约88.5折的综合折扣（0.96*0.96*0.98*0.98折），折后单价5.2万起，贴着市场价开盘。
到了后期顺销，经历了调价，截至2026年4月13日，备案均价约54900元/㎡，总价区间约469万～984万/套。
而去年9月进行过一次有力的促销——
比如1-2-906房，备案价调整后约524万，一口价479万，便宜45万；1-2-1201房，备案价调整后约637万，一口价约579万，便宜约58万。
（来源：互联网、深圳房地产信息平台）
这就意味着，整体房源已经下调了约15%的备案价格。
如今最新一批次的房源，虽然面积段上与前一批次有错位，但整体也明显便宜了约18.6%。
但即便降价如此，量也未能真正的跑起来。
而项目大力促销，背后离不开两大因素，除了去化速度慢，还有就是开发商的回款压力。
否则，一个正常的项目，很难在短短几个月的时间，采取如此大力的促销及调价。
对于开发商而言，去化速度就代表着回款速度。
项目由深圳市鸿耀泰实业有限公司开发，在2021—2022年先后将公司股权出质给农业银行，并且目前出质仍在有效存续期。
（来源：天眼查）
股权出质本质就是以股权作为担保进行融资，企业通过质押股权换取银行贷款。
一旦后续无法按期偿还债务，作为质权人的农业银行有权依法处置这部分股权。
在股权出质期间，相关股权不能随意转让、变更或另行处置。
这个行为通常直接反映出企业存在明显的资金需求，资金链偏紧。
而深圳市鸿耀泰实业有限公司开发的股权出质还在有效期中，这也意味着幸福城臻园的销售回款、现金流状况，直接决定了深圳市鸿耀泰实业有限公司能否按期偿还农业银行借款，也直接关系到公司股权是否会被处置以及项目后续开发与交付。
在这样的资金压力背景下，幸福城臻园眼下的促销，本质上是背水一战。
作者 | 飞天小女警
