近日，贝壳发布了其2024年第三季度财务报告，揭示了公司在住房租赁市场上的强劲表现。数据显示，贝壳第三季度净收入达到226亿元，同比增长26.8%。其中，租房业务净收入39亿元，同比激增118.4%，成为增长最快的业务板块。
贝壳的租房业务“省心租”在管规模已突破36万套，远超去年同期的16万套。这一迅猛的增长速度，使得贝壳在短短三年内，从一家房产经纪平台转变为涵盖租赁、家装等多业务的“一站式”居住服务企业。与之相比，其他长租公寓品牌如泊寓、冠寓等，尽管也在扩张，但规模增长相对缓慢。泊寓截至9月底共运营管理24.7万间长租公寓，开业18.7万间；冠寓的开业规模则达到13.08万间。
贝壳的“省心租”模式摒弃了传统二房东的租金剪刀差盈利模式，而是通过向业主约定空置期和管理费，以及向租客按月收取服务费来实现盈利。这种模式不仅降低了重新租赁和寻找新租户的渠道成本，还通过提高租约续签率来进一步提升运营效率。截至三季度末，“省心租”租约续签率约为52%，高于去年同期的48%。
除了租房业务，贝壳的家装家居业务也持续稳定增长。三季度家装家居业务收入达到42.1亿元，同比增长32.6%，贡献利润率达到31.3%。这一增长主要得益于二手房交易业务的韧性，老旧房翻新改造的需求正在持续释放。贝壳通过家装业务的拓展，进一步巩固了其在居住服务市场的领先地位。
贝壳的快速发展并非没有挑战。我国住房租赁行业租售比偏低，租赁住房企业利润率不高。为了盈利，贝壳和其他头部租赁企业都在不断探索新的盈利模式和经营策略。例如，魔方公寓通过租金、管理费和增值服务费来实现多元化收入；万科泊寓则通过轻重资产结合的发展模式，优化运营效率，提升盈利能力。
随着保障性租赁住房政策的推进，大量存量土地和房屋被用于大规模集中式租赁住房建设。这为房企提供了天然优势，使得他们能够在集中式租赁市场上迅速扩张。同时，保租房REITs和各项金融、税收等政策的出现，也为租赁住房行业带来了更多的新增机会。
然而，规模并非长租公寓的唯一“命门”。在行业加速洗牌的过程中，如何形成品牌矩阵和集群效应、如何优化房间数量和质量、如何实现资产的保值增值等问题，都是租赁企业需要面对的挑战。为此，租赁企业开始放缓对规模的冲击，回归商业运营，通过优化运营模式和提升服务质量来增强品牌影响力。
例如，万科成立商业事业部，统筹长租公寓、酒店、物业等多个业务板块的资产管理；绿城资产管理集团则升级为全链条的商用资产运营管理服务商，以商业、酒店、长租公寓为核心业务，实现持有物业资产的保值增值。这些举措都表明，租赁企业正在从单一的业务模式向多元化的资产管理模式转变。
总的来说，贝壳的快速发展不仅展示了其在住房租赁市场上的强劲实力，也为整个行业提供了新的发展思路。随着租赁市场的不断成熟和政策的持续推动，相信未来会有更多的租赁企业脱颖而出，成为行业的新星。
