2025年上半年，日本房地产市场迎来了前所未有的外资涌入热潮，投资额激增45%，轻松突破1万亿日元大关。这一显著增长背后，日元贬值、旅游业的强劲复苏以及持续的通胀压力共同推动了日本地价的连续四年上涨。尤其是在东京，租金收益率高达4.2%，且入住率稳居96%以上，展现出极高的市场韧性和吸引力。
相比之下，中国房地产市场在同一时期却经历了降温，据国家统计局数据显示，房地产投资同比下降11.2%，50个大城市的租金也下跌了1.37%。以北京为例，其租金收益率仅为东京的三分之一左右，凸显了两国房地产市场的巨大差异。
日本房地产市场的复苏迹象明显，不仅吸引了国内投资者的目光，更让众多外资看到了长期收益与通胀潜力。据预测，日本房地产市场价值将从2024年的4360亿美元增长至2033年的5570亿美元。截至2025年初，日本平均地价已连续四年上涨，涨幅达到2.7%，这是自1991年以来最强劲的表现。
日元疲软虽然对经济带来一定压力，但也意外地促进了房地产市场的繁荣。外国投资者纷纷涌入，尤其是在多户住宅领域，看中了其高入住率和稳定的租金收入。东京市中心的住房需求持续旺盛，多户住宅项目尤为抢手。
大阪市场也呈现出积极态势，尽管在2023年和2022年新公寓数量有所下降，但2024年同比大幅增长15%，达到16,621套。这一转变反映了日本房地产市场的整体复苏趋势。
三菱日联信托银行预计，2025年东京房地产价格将上涨5%-6%，尽管涨幅较2024年的8%有所放缓，但仍显示出强劲的增长动力。不仅东京，包括福冈在内的小城市以及农村地区，房地产价格也呈现出快速增长的态势。
租赁市场方面，日本全国总租金收益率平均为4.2%，远高于中国一线城市。东京23区内的住宅租金同比增长6.4%，与中国50城租金的下滑形成鲜明对比。高入住率和不断上涨的租金进一步证明了东京租赁市场的强劲。
外资对日本房地产市场的兴趣不仅限于股市，更扩展到了房地产领域。2025年上半年，外资对日本房地产的投资额超过100亿美元，同比增长45%。其中，写字楼成为外资投资的重点，占比超过四成。例如，美国投资公司黑石集团以约4000亿日元收购了东京花园露台纪尾井町项目，创下了外资在日本国内房地产投资的新纪录。
商业设施方面，香港的基汇资本也积极行动，以约1500亿日元收购了东京东急plaza银座。这些大型交易表明，外资对日本优质房地产资产的长期价值充满信心。
日本房地产市场的高收益性也是吸引外资的重要因素之一。与纽约、伦敦等国际大都市相比，东京市中心的写字楼收益差更高，显示出更强的投资吸引力。随着日本上市企业为了提高资产效率开始出售所持房地产，市场供应量增加，也为外资提供了更多投资机会。
预计这一趋势将在下半年持续，围绕日产汽车考虑出售的横滨市总部大楼，美国投资基金KKR等实力买家已表现出浓厚兴趣。随着海外投资者继续将大量资金投入日本房地产市场，短期内房地产价格有望保持坚挺态势。
