香港置地近日宣布成立“新加坡核心私募房地产基金”（SCPREF），初始资产管理规模达64亿美元（约合82亿新元），刷新新加坡办公物业私募投资平台规模纪录，成为亚洲商业地产领域备受关注的资本动作。该基金以新加坡核心商务区五项优质商业资产为基石，涵盖约24万平方米可出租面积，包括亚洲广场大厦一座、滨海湾金融中心部分股权、莱佛士码头一号部分股权及莱佛士连道一号等标志性物业。
基金的资本结构呈现多元化特征。香港置地作为普通合伙人及管理人持有主要股权，卡塔尔投资局、荷兰汇盈资产管理公司等全球顶级机构作为创始投资人参与，另有东南亚主权财富基金出资。截至成立时，已承诺股本达41亿新元，其中超18亿新元来自第三方资本。根据规划，该基金将通过持续收购新加坡中央商业区及乌节路地段的高品质资产，目标将总资产价值提升至150亿新元，并承接香港置地在新加坡开发的新增项目。
国际资本对新加坡核心不动产的青睐，与当地作为亚太金融中心的地位密切相关。在全球经济增速放缓、优质资产稀缺的背景下，新加坡核心商务区的稳定收益和抗风险能力成为资本避险的重要选择。香港置地在新加坡的布局可追溯至2005年，当时其与长江实业、吉宝置业联合以18亿新元购得滨海湾金融中心地块，开发了包含三栋甲级写字楼、两栋高端住宅及地下商业连廊的综合体。此次注入基金的滨海湾金融中心一号、二号大楼及连接商场部分股权，正是这一战略的延续。
香港置地的新加坡资产以核心商务区甲级写字楼为主，租户结构优质稳定。亚洲广场一号高235米，租户包括卡塔尔投资局、摩根士丹利等国际机构；莱佛士码头一号及莱佛士连道一号毗邻莱佛士坊地铁站，周边聚集新加坡交易所、星展银行等金融巨头。这些资产长期保持高出租率与租金增长，为基金化运作提供了坚实基础。2025年9月，怡和集团出售MCL地产股权，进一步优化了香港置地的资产组合，使其更聚焦于核心商业地产赛道。
怡和集团作为香港置地的母公司，在其新加坡战略中扮演关键角色。这家拥有180余年历史的老牌英资财团，早在1992年便推动香港置地在新加坡交易所第二上市，为后续资本运作奠定基础。数据显示，2024年东南亚市场已占怡和集团总营收的60%，远超港澳市场的26%。香港置地的新加坡基金成为衔接集团区域战略的资本枢纽，同时受益于怡和旗下文华东方酒店、牛奶国际等业务的协同效应，形成商业地产与消费、文旅等板块的互补发展。
香港置地的转型路径与凯德集团存在相似性，但更具自身特色。2024年，该公司宣布退出住宅开发业务，计提3.14亿美元内地住宅资产减值，剩余资产进入清仓阶段，未来将全面聚焦超高端商业地产。其目标是到2035年将资产管理规模从400亿美元提升至1000亿美元，新加坡基金的落地正是这一战略的关键一步。与凯德“私募基金+REITs”的闭环模式不同，香港置地采用“永久开放式架构”，初始阶段保留多数股权，既确保对核心资产的运营控制，又通过引入第三方资本实现资金回笼。
主权财富基金等机构投资者的参与，为香港置地带来抗风险能力与品牌影响力的双重提升。这些投资者的加入分担了资产运营风险，同时增强了其资管品牌的全球认可度，为后续发起更多基金产品、拓展第三方资管业务奠定基础。然而，挑战亦不容忽视。作为首只私募房地产基金，香港置地需同时承担基金管理与物业运营职责，对跨部门协同、投资者关系维护及合规风控能力提出更高要求，而其此前缺乏大规模基金管理经验的事实，可能成为转型过程中的潜在障碍。
