招商蛇口近日发布的2025年度财务报告显示，公司归母净利润同比大幅下降74.65%，至约10.24亿元，这已是连续第二年出现下滑。报告指出，营收增速放缓和大额资产减值计提是导致利润下滑的主要原因，其中资产减值准备合计约42.7亿元，直接减少归母净利润近30亿元。开发业务和物业服务的毛利率下降也进一步压缩了利润空间。
数据显示，2025年招商蛇口营业总收入约为1547.28亿元，同比下降13.53%。作为核心业务的开发板块表现尤为疲软，全年收入约1308.29亿元，降幅达16.33%。公司解释称，开发业务结转规模减少是营收下滑的主因。与此同时，开发业务毛利率降至15.33%，物业服务毛利率降至10.59%，均较上年有所下滑，对利润形成双重挤压。
尽管开发业务面临压力，招商蛇口在土地储备方面仍保持积极态势。2025年，公司新增43宗地块，总计容建筑面积约440万平方米，总地价约938亿元，需支付地价约543亿元。投资重点聚焦"核心10城"，其中一线城市投资占比达63%，较上年进一步提升。公司在上海、深圳、北京等城市获取多宗优质地块，意图通过优化土储结构为未来业务复苏奠定基础。
资产减值成为拖累业绩的重要因素。2025年，公司计提存货跌价准备约32.69亿元，信用损失准备约7.55亿元，商誉减值准备约2.22亿元。重庆招商渝天府项目新增计提存货跌价准备8.79亿元，位列所有项目之首。该项目地块于2021年高价竞得，溢价率近130%，但随着市场调整，销售价格下滑导致大幅减值。数据显示，2021-2025年，公司累计计提存货跌价准备超144亿元，对利润造成持续影响。
面对业绩压力，招商蛇口正在推进战略转型。公司提出的"三个转变"发展战略，即从开发为主转向开发与经营并重、从重资产转向轻重资产结合、从同质化竞争转向差异化发展，已取得初步成效。2025年，公司资产运营收入达71.73亿元，同比增长0.32%；物业服务收入167.26亿元，同比增长8.35%，两大新兴板块均实现正增长。
2025年9月，招商蛇口完成管理层更替，朱文凯出任董事长，聂黎明担任总经理。新管理层上任后，公司继续坚持轻重资产结合的发展模式。业内专家指出，当前重资产价格处于相对低位，具备阶段性布局价值，而轻资产业务收益稳定，有助于对冲开发业务波动。随着管理运营资产规模和物业面积的扩大，相关收入有望持续增长，为公司业绩提供新的支撑点。
