2025年上半年，保利发展、中国海外发展（中海）、华润置地三家头部地产央企的业绩表现呈现出显著分化态势。其中，华润置地以营收和利润双增长的亮眼成绩脱颖而出，不仅实现营业收入949.21亿元，同比增长19.96%，还实现归属于母公司股东的净利润118.8亿元，同比增长15.87%。凭借这一表现，华润置地以超出中海32.81亿元的净利润优势，成功取代中海成为新的“利润王”。
相比之下，保利发展虽然以1168.57亿元的营业收入位居三家之首，但其营收同比下降16.08%，归母净利润更是大幅下滑63.46%，降至27.11亿元。这是保利发展近五年来首次出现营业收入下滑，此前四年其营收一直保持增长态势。中海方面，上半年实现营业收入832.19亿元，同比下降4.27%；归母净利润85.99亿元，同比下降16.63%。而在去年同期，中海的归母净利润与华润置地几乎持平，仅以0.61亿元的微弱优势领先。
在房地产行业深度调整的背景下，三家头部央企纷纷将经营性不动产业务作为营收的第二增长点。其中，华润置地的表现尤为突出。中报显示，其经营性不动产业务收入达到121.1亿元，同比增长5.5%。购物中心零售额达1101.5亿元，同比增长20.2%，经营利润率提升至65.9%，创历史新高。截至6月底，华润置地在营购物中心数量已达94座。
反观中海和保利发展，虽然也在积极拓展第二增长点，但与华润置地相比仍存在较大差距。中海上半年商业物业收入为35.4亿元，占总营收不足5%，其中写字楼收入17亿元，购物中心收入11.7亿元。保利发展的不动产经营收入仅为25.4亿元，与华润置地和中海的差距明显。
业内专家分析认为，保利发展在不动产经营业务上的表现相对乏力，主要源于其业务布局侧重于房地产开发，持有并运营的经营性物业占比较低。而当前住宅开发业务的销售均价和业绩增长均显乏力，最终加剧了整体营收的疲软。相比之下，华润置地由于在经营性不动产业务上的提前布局，得以在这一领域占据优势。
2025年上半年，保利发展新增项目26个，项目总地价达509亿元，覆盖北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市。中海新增项目17宗，总地价403.7亿元；华润置地新增项目18宗，总地价447.3亿元。与2024年同期相比，三家房企的拿地数量和拿地金额均实现大幅提升。
业内人士指出，三家头部房企集中在一线城市拿地，体现了对后续市场止跌回稳的信心。随着全国楼市分化加剧，一二线城市具备更优的市场基本面、更坚实的客户基础和更强的购买力。房企只需在产品力上持续提升，对利润率保持合理预期，并制定贴合市场的定价，即可保障销售速度与利润水平。
对于房地产开发业务与新增长点的业绩平衡，专家建议房企应坚持“以销定投”“以销定产”“随行就市”和“尊重市场与政策”四大核心原则。通过根据销售回款规模匹配投资力度、依据房屋销售能力确定开发体量、结合市场需求动态调整营销策略，以及精准把握房地产市场规律与政策导向，房企可有效实现开发基本盘与新增业绩增长的平衡。
