上海楼市最有力的托底线诞生。
国家队收储
这两天，上海收储二手住房用于保障性租赁住房迎来实质性启动。
上海市住建委负责人在签约活动中表示，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区。第一批拟收购房源将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，尽量精准匹配各领域人才“职住平衡”需求。
这意味着上海正式官宣收储二手房做保租房。
注意，这是上海，还要注意，这次收储的是二手房。
早在2024年5月“沪九条”就已经提及“支持企业购买小户型二手住房用于职工租住；探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。”
“沪九条”落地后，但迟迟未见有实质性的案例落地。
2024年5月上海曾开展过的住房“以旧换新”活动，主要是针对计划出售二手住房并购买新房的群体（购房先支付定金锁定意向房源，经纪机构优先推售旧房，旧房售出后完成新房交易。若旧房未在约定期限内售出，则无条件“退房退款”），同样“置换”意义大于实际的保障住房优化供给意义。
针对的也仅是嘉定、松江、青浦、奉贤、临港五大新城的新房，更多是定向去外环外区域的库存。
相比收储用于保障性住房，更多是经济渠道协助出售旧房，还算不上真正意义上的“收储”。
而去年6月9日，上海闵房集团发布公告，收购位于闵行南部地区满足现房交付条件、产权清晰无纠纷、房源集中且面积超过7500平方米的商品房用作保障性租赁房，收购价格以房源评估价值为准，但也仅限于新建住宅。
直到去年12月，针对二手房的收储才有实质性推进，上海的区属国企奉发集团推出住房“以旧换新”活动，计划在南桥试点收购50套二手房，但置换也针对的是奉贤旗下的新房项目，侧重的意义在于“置换”，名额及范围可选灵活度不算高。
所以，如今上海实质性启动收购二手住宅作为保障性住房，才算“沪九条”真正贯彻落地。
为什么开始收储二手房作为保障性租赁住房？
一方面，真正反映市场真实情况的是二手房，而非新房。新房往往受开发商、土地政策、销售策略等多重非市场因素影响，不能更直观反映市场的价格、情绪等。
另一方面，从经过陆陆续续的楼市支持政策可以看到，上海的二手住宅虽然成交量进入平稳阶段，但价格仍在调整，收储的价格相比过去也更便宜。
根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，可以看到上海近8个月二手住宅销售价格指数环比连续低于100。
这也是上海可以推开二手房收储的根本原因。
作为楼市的头部城市，官宣收储二手房作为保障性住房，对市场而言无异于扔出一颗深水鱼雷。
要知道，其他城市绝大部分的收储动作，还只是针对新房住宅，或者收储范围放宽至一些公寓、商业、厂房等。
对个人二手住宅进行收储并用于保障性住房的城市并不多。
即使出现了，也还只是如青岛、杭州等一线以外的城市，试点也仅试点一定的收储数量及范围。
如青岛，去年4月官宣仅收储1200套房龄不超过20年产权清晰且周边交通及配套完善的二手住宅作为保障房，前提是被收购房屋的业主须同步购买新房，新房面积要大于二手房面积，或总价格高于二手住房的收购总价格。
如杭州富阳区，今年1月25日，开展“以旧换新”试点，在富春街道、鹿山街道、银湖街道三个街道收储200套2010年12月31日前建成，且房屋使用功能完整、房屋关系无纠纷、面积144平方米以内的二手住宅作为保障房。
还以换购券作为补贴，为收购价的5%，最高不超过10万元。
所以，上海二手住宅实质性收储，更具有风向标意义
这就意味着，其他城市也很快会迅速铺开二手住宅的收储。
一石多鸟稳楼市
这对于上海楼市而言，可以说是迄今为止最大的杀招，能够真正颠覆当下的上海楼市。
开启二手收储，可谓一石多鸟。
首先，收储后用作保障房，不仅可以节省公租房的建设成本以及城市土地占用成本，还解决了新市民、青年群体等的住房问题，为城市发展留住更多的人才。
其次，二手房收储后也会间接催生出一定的置换需求，有助于开发商的新房进一步去库存。
第三也能间接托底上海楼市的价格。
虽然仅仅是浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区，但这几个区作为上海发展的老城区，城区内现存大量的“老破小”。
而这些“老破小”，目前面临两个最大的问题，一是拆也不好拆，二是价格暂时也未有企稳的迹象。
老旧小区的拆迁成本，已经非常高。如上海黄浦区北京东路永华大楼，房屋征收评估均价达到95110元/㎡，一经公布就成为上海旧改动迁评估价格新高的代表。
若以当下的市场情况收购，加上装修后出租覆盖运营成本，未来通过原拆原建方式改造老旧社区，那么动迁成本不仅可以节约大量的安置补偿，也能节约大量的过渡费用。
但如今上海二手房处于一个“摸黑”阶段。
去年8月14日后，上海二手房中介交易平台不再对外展示历史成交价格，对市场而言，价格的感知也更脆弱了。
而收储意味着会有一个“合理的市场收储价格”。
若二手房的市场价低于“收储价”，那么二手房业主宁愿将房子转让给政府；也不会继续贱卖房子。
这就像当初的二手房指导价，给市场提供一个参考。
过于高于指导价的，则要慎重。如今是过于低于收购价的，这种情况不太可能会出现了。再低的话，不如就卖给政府，而不卖给市场。
那么，市场上的二手住宅就不用再担心被过低地压价。这就无形中给上海的二手住宅提供一个托底作用。
既然要收储，就要解决两个核心问题，一是钱从哪里来？二是如何平衡成本？
所以，现在政策落地，大家最关心的是，这个收储价格如何确定。
首先关于收购的钱从哪里来，参考青岛的做法是“收购资金可办理银行贷款，首付款由实施主体自筹，剩余部分由商业银行贷款提供。财政部门对实施主体给予每套3万元的一次性收购补助和每年2%的收购贷款贴息（最长不超过5年），由市财政和新建商品住房辖区财政共同承担，其中：一次性收购补助由市财政负担，贷款贴息由新建商品住房辖区财政负担”。
也就是自筹+政府财政补贴。
而政府财政补贴源于结构性货币政策工具，如专项债券。
其次如何确定收购价，按照其他先行的城市对二手房收储的规则，要么参考同地段可售保障性住房重置的价格，也就是市场价的3-6折，要么参考当地城市的租金回报率水平核算收购价格。
又或者是以市场实际的评估价收购，青岛的收购价就是以3家专业房地产评估机构进行市场价格评估，选取排序中间的评估值作为房屋交易价格与换房人进行协商确定最终的收购价。
但无论采用何种价格确定收购价格，都要符合保障性住房保本微利的原则进行收储，保障后期的运营。
目前，诸葛找房数据显示，上海二手房有效挂盘量约为126867套。
作者 | 醉酒大鲨鱼
