最近，深圳楼市，翻开新一页。
旧地王重生
昨天（5月6日），深圳龙岗最大的搁置项目迎来转折点。
位于龙岗龙城街道的G01046-0106宗地，成功出让，成交总价70.45亿元，综合楼面单价约14775.59元/平方米，可售楼面单价约21168.68元/㎡（住宅+配套商业+酒店整体）。
对比一年多前中海拿下的中海大运玖章地块，几乎是白菜价。
2025年1月16日，中海拿下中海大运玖章地块G01045-0200宗地，综合楼面单价约29611.24元/㎡，若算可售部分（住宅+可售商业），楼面单价去到约30690元/㎡。
而中海大运玖章去年10月至今，推售3个批次住宅——
2025年10月，239套126~328平住宅，备案均价约62800元/㎡，总价区间约667万～2583万；
2025年12月，197套127~343平住宅，备案均价约62200元/㎡，总价区间约667万～2798万；
2026年4月16日169套126~144平住宅，备案均价约60000元/㎡，总价区间约654万～919万。
除了今年4月这一批次房源，前两批次基本卖得差不多，剩余少量房源未备案。
按照龙岗大运当下新房价格天花板及去化节奏，G01046-0106宗地不仅有成本优势，还有位置及体量优势。
按照规划设计要点，≤3.2的规定容积率，住宅建筑面积305617.00㎡，若按照150平大户型设计，未来预计可供应超过2000套住宅新房，相当于大运片区半年到一年的新房供应量。
而住宅部分，要求用地出让后1年内开工、4年内竣工，则意味着4年内，全部住宅都会相应进入龙岗大运市场。
再按照用地出让对购物中心及酒店的运营要求，未来预期要建成更高端的超级地标性综合体，升级为龙岗大运最大的新商业体，并且体量要比当下已经在运营的华润大运天地、星河COCO Park、颐安都会中央商业都大。
而华润操刀的项目已经有很多，并且都运营得挺成功。
比如南山区的大冲，标杆式的改造，网红流量胜地万象天地，楼市风向标华润城；罗湖的湖贝改造，华润湖贝未来城，是罗湖最大旧改，重塑了东门湖贝天际线；龙华北站的超级综合体华润超核中心，已经成为北站片区标杆住宅。
将这些商圈或者综合体建设和运营成功的经验再复刻到龙岗大运并不难。
所以，对楼市而言，该宗地块将会是龙岗大运接下来，最受市场瞩目最重磅的项目。
很大概率会再次改写龙岗大运的市场格局。
深圳纾困样本
除了给楼市带来里程碑式的扭转，这次土拍也比深圳以往任何一次土拍都更值得记录进深圳的房地产历史。
因为这是存量闲置项目收储，央企纾困，化解本地风险的具体样本。
项目从纯商业地块调整为商住混合、住宅为主，容积率降至3.26，出让成交总价70.45亿元，不足原项目价值的三分之一，代表的是市场对闲置项目重估的真实价值。
而项目前身是世茂2017年以239亿拿下的地块，原规划总投资500亿元，包含国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、餐饮、公寓等。
2025年被纳入收储，补偿款68亿元。
被收储前，经历两轮的市场价值重估，都以失败告终。
2023年7月，项目首次法拍，起拍价130.44亿元，无人报价流拍；同年11月，项目再次上架，起拍价下调至104.35亿元，再度流拍。
说明，市场化纾困的路子已经走不通。
只有被收储后，加上调规，才最终迎来转机。
而实际收储后，依旧是块难啃的硬骨头。
本身项目相对复杂，占地面积及体量非常大，出让附带的闲置建筑面积就达到47.68万平方米，占据龙岗大运核心位置，原定设计规划本身就朝着封面标杆去，有很大的再开发建设难度。
这70亿元的拿地成本看似不高，很多大一点的国央企房企都能拿得出。
毕竟深圳几十亿的地块，还是有不少房企在拿，甚至接近百亿的地块，也有房企拿得动。
但梳理地块的条件，就会发现拿地条件有多苛刻，拿下来之后的开发运营担子有多重，未必是捡漏。
引进高端零售、一线户外品牌，限定开业时间、首店数量、年均营收的条件，增加了后期落地兑现的难度——
要引入不少于5个高端国际零售品牌和不少于5个国际一线户外运动品牌；
商业运营单位的购物中心和百货2024年营业收入合计不低于50亿元；
引进的高端国际零售品牌须入选Brand Finance发布的《Luxury&Premium 50 2025》榜单前二十名；
引入的国际一线户外运动品牌须入选中商产业研究院发布的《2025年中国最喜爱的户外用品品牌排行榜》榜单前二十名；
购物中心运营主体后，未经同意不得变更购物中心运营主体；
购物中心竣工验收备案后12个月内就要对外开放营业；
购物中心开业3年内要累计招引国际国内知名品牌的全国、华南、深圳、龙岗首店、旗舰店不少于30家，还要正常营业；
购物中心前五年，年平均营收不低于8000万元；
酒店的品牌要达到2024年《STR Chain Scales》中Upper Upscale超高端或Luxury奢华等级；
酒店品牌未经同意，不得变更酒店品牌；
酒店地块竣工验收备案后要在18个月内开业；
购物中心、酒店还要在规定期限内接受完成目标与否的核查；
未能履约完成目标的，要承担相应的违约金——
擅自转让或变更项目公司股权违约金50万元/天，限期内拒不改正违约金3亿元，未经同意变更购物中心运营主体违约金10亿元，购物中心逾期开业违约金50万元/天，购物中心引入品牌数量未达标违约金200万元/家，未达成5年平均营收目标违约金年均营收差额的5倍的1%，就连验核二次不及格违约金前六年营收差额的5倍的2%。
容积率小于3.26，住宅面积305617.00㎡，酒店25000㎡，集中商业116000㎡，母婴室270㎡，配套商业2186㎡；
项目沿黄阁路要形成连续的底层商业界面，建筑风貌还必须与大运体育中心相协调。
总的来说，就是如果要接手重新开发建设，不仅要建成低密度的新国标新规住宅，还要建成高标准且赚钱购物中心，建成超高端豪华酒店。
同时还必须规划设计要和已经存在的大运体育中心协调，否则有可能要赔付巨额的违约金。
要知道，高端商业以及酒店，难的不是开发建设，真正的难度在于建成后投入使用的运营及维护。
开发建设阶段是难，但有上限，招商运营是无底洞，需要持续烧钱。
商圈客流培育是长周期的事情。
如果需要四五年内就解决落地成熟并且匹配龙岗大运的地标封面，效率上也不能太耽搁。
而这么大体量的地块，前期还有一堆半成品建筑要处理，出让建筑面积就达到476800㎡，建成兑现周期就更有难度。
没几家房企能在规定的时间周期兑现所有拿地条件的同时还拿得出效率和质量。
核心地段自带封面与商圈使命，需要强开发实力承载，而普通房企，一般只敢做住宅，不太敢也没有实力碰大体量的自持商业。
所以，这样的项目，有接盘手就已经很不错。
真正啃得动这样的骨头，不容易。
作者 | 飞天小女警
