深圳市场的逻辑，出现根本性转变。
旧改全面 “换思路”
4天前（6月8日），深圳罗湖区对蔡屋围城市更新统筹片区进行了深化规划，总规模不变，但功能布局优化了——
指标跨地块腾挪，总建筑面积273万平方米保持不变，将05-01地块约2.8万平方米商办指标与08-01地块同等面积商务公寓指标置换；
公配设施升级，将原02-01地块6350平方米公共配套设施（社康、文化活动室等）迁移至位置更核心的01-01地块，提升公共服务覆盖效率；
商业分散布局，将14-01地块的商业指标拆分注入多个地块，避免商业过度集中，形成更合理的商业网络。
8天前（6月5日），罗湖区住建部门对《2017年深圳市罗湖区城市更新单元计划第一批计划调整（草案）》进行公示，其中针对黄贝岭罗芳村城市更新单元不仅扩大了拆除范围还增加了公共利益用地——
拟拆除重建用地面积增加1402.9平方米，达到129272平方米深圳市罗湖区人民政府；
落实不少于21863平方米公共利益用地，其中包含5027平方米教育设施用地。
可以看到，调整方案中更新方向更加明确，都是以居住、商业功能为主，还要落实拆除重建范围内应大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的公共利益用地。
今年4月28日，深圳市规划和自然资源局罗湖管理局关于《罗湖区螺岭片区改造项目单元规划（草案）》的公示，规划总建筑面积下调，容积率下调，还增加了居住用地——
规划总建面从42.28万平方米降至37.69万平方米，住宅从38.19万平方米降至32.87万平方米，但01-07教育设施用地面积缩减部分变为二类居住用地；
住宅容积率从最高8.17降至3.1，对齐了最新建筑新规。
（调整后）
（调整前）
去年11月罗湖发布《罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元规划修改（草案）》，针对罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元也进行了用地性质，公共配套以及容积率方面的调整——
1、用地性质调整，A9地块由纯商业用地调整为二类居住+商业用地，新增6.27万平方米住宅，C1地块由二类居住用地+商业用地（R2+C1）调整为商业用地+二类居住用地（C1+R2），住宅由79060平方米调整至16363平方米。
2、公共配套翻倍，A9地块公共配套设施由3000平方米增至13950平方米，C1地块公共配套设施由10000平方米调整至0，新增1万平方米区级文化设施。
3、容积率降低，A9地块容积率由13.1降至8.7，C1地块容积率由8.6调整至8.1，提升居住舒适度。
湖贝片区的统筹就商改住+公共配套大幅提升的方向进行调整。
从地图上可以看到，这几个片区都是罗湖的核心区域，核心统筹位置。
不仅体量相当大，并且距离也相当近。
但不到8个月的时间，都陆续进行了城市更新规划调整公告，这一系列的公告，看似相关性不大，但串联起来背后就不是孤立的事件。
背后不仅是深圳城市更新逻辑根本性转变的集中体现，更是罗湖破解核心区旧改发展瓶颈的集中体现。
这四大片区调整都有几个共同的特征，降容积率以及增加住宅面积，通过降低密度、优化布局提升居住和公共空间品质。
密集调整的背后，也是深圳关于旧改提速减负的思考，同时也是城市更新管理的落实。
今年3月16日，深圳正式实施城市更新新政，土地移交率可根据实际情况灵活调整，不再一刀切要求40%，新启动项目原则上不再强制配建保障房，允许“清调供”项目局部调整规划并规定应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求。
言下之意就是，停滞的项目，难推进的项目，可以调整原规划指标，去提升项目的可开发程度。比如将过剩的商办指标给到住宅这边，增加住宅的供应，降低容积率从而降低开发强度，提升居住舒适性，还有就是跨地块的指标腾挪，可以避免商业过度的集中。
而这些年，罗湖的核心片区或者地段的新盘并不多，零零星星入市的项目数得过来。
毕竟罗湖是深圳最早发展起来的城区，如今城区建筑偏老旧，而且几乎没有多余空地新建楼盘，城市更新也就成了罗湖补充新房、升级城区的唯一办法。
根据@格隆汇楼市统计，2020年—2026年罗湖各大核心片区住宅项目获批过的预售许可只有15次，累计只有4918套，还不到其他区的十分之一。
最近一次入市的新盘还是一年前的京基天珺府，可见整个罗湖市场的核心地段的新房供应空白。
所以，这几个改造统筹片区，若能全部兑现，未来罗湖核心区可以增加超过百万平的住宅，不仅极大缓解罗湖核心区住房紧张的局面，还能大幅提升区域内的宜居性，是相当值得期待的。
对于罗湖而言，已经高度发展成熟且区域进入老化，在各大区域频繁拿出压箱底的核心地块出让，罗湖几乎是拿不出的。
但南山、福田、宝安、光明、龙华这些区域都频繁且大量拿出住宅用地出让，为市场带来更多的信心，没理由罗湖的核心区不需要跟上节奏，供应更多符合新国标、住宅新规的新房。
而这些片区的统筹，时间已经相当久，也占用了各大开发主体相当多的资金成本，有的在推进过程中至今都面临着不同程度的困难，也到了需要重新调整适应市场的变化的时候。
这也是罗湖片区住房用地的顶层设计逻辑落地。
楼面价再次冲关10万+/平
一边是老牌核心区罗湖，短短 8 个月内接连调整蔡屋围、湖贝、螺岭、罗芳村四大黄金旧改片区的规划。
另一边是深圳综合楼面单价第二贵的“地王”诞生。
前海桂湾一宗纯住宅用地正式开拍，引来 9 家大牌房企争抢。
一老一新两大片区同时发力，背后是当下深圳市场的逻辑彻底变化。
罗湖的核心区，用地变量只能依赖城市更新统筹，但其他核心区就不一样了。
市场上的热度基本集中在土地和豪宅上。
土地热度决定豪宅的高度。
和罗湖旧改集中调规形成鲜明的对比，今天出让的前海桂湾的T204-0153宗地再次凸显前海核心地段的价值。
宗地位于桂湾大街与枢纽三街交叉口，紧邻近期开盘热销的招商海晏府，是前海核心区罕见的纯居住用地——
土地面积：11856㎡
建筑面积：36750㎡
容积率：≤3.1
限高：100 米
起始价：16.45 亿元，起始楼面价约 4.48 万元 /㎡
出让条件：无配建保障房要求，无 70/90 户型限制，商品房售价不限
吸引建发、中海、华润、招商蛇口、越秀、保利、华发、深业、绿城9 家头部房企报名竞拍。
下午3点钟开拍，还不到一个小时9家房企就已经拍了超150轮，价格冲到27.7亿元。
到了16:19分已经竞拍到超200轮，价格冲到32.15亿元，而综合楼面单价已经去到87482.99元/㎡。
就在鲨鱼和业内人士讨论宗地结果，预计到最终成交价格时，宗地最终以35.25亿元被厦门建发拿下，综合楼面单价约95918.37元/平。
这个价格几乎接近6月5日出让的粤海街道宗地，差点成为深圳第二宗综合楼面单价10万+/㎡的宅地。
毕竟有了6月5日的宅地出让铺垫。
6月5日才刚刚拍出南山粤海街道 T204-0153 宗地，297 轮竞价，由保利置业以 57.72 亿元竞得，成交楼面价高达 10.86 万元 /㎡，一举刷新深圳涉宅用地单价纪录，溢价率达到 150.74%。
这样的竞拍场面，已经是南山核心区6月以来的第二次宅地出让盛况，充分证明，核心区的价格天花板会不断地被突破。
低容积率，低密度成为这些项目的核心竞争力，这也与罗湖旧改下调容积率的趋势一致，反映出市场对高品质居住空间的强烈需求。
未来，会见证核心区市场出现天然的两道轨迹——旧改补刚需或者改善，新地做高端豪宅。
但这个价格和出让竞拍热度已经超越旁边招商海晏府去年的拿地价。
去年7月招商海晏府对应宗地T201-0232出让，地面积8287.15平，建筑面积25600平，容积率3.1，公开竞价，历经146轮报价，以21.55亿元总价成交，溢价率86.1%，综合楼面单价约84179.69元/㎡。
那么接下来，开盘要卖什么样的价格才能抹平成本呢？
毕竟招商海晏府4月开盘给出的市场答案也才约14.2万/㎡的均价，151套139~194平精装住宅，总价区间约1710万～3123万，还剩余少量的房源显示期房待售。
但毫无疑问，接下来这将会成为整个前海最贵的新房项目，前海的豪宅史要改写了。
作者 | 醉酒大鲨鱼
