我国公募REITs市场正通过“首发+扩募”双轮驱动模式加速发展，成为盘活存量资产的重要金融工具。近日，华夏基金发布华润有巢租赁住房REIT扩募相关公告，标志着公募REITs扩募队伍进一步壮大。据统计，目前全市场已有78只公募REITs成立，其中9只产品获批扩募，监管部门还拟推动商业不动产REITs试点，为市场注入新活力。
华夏华润有巢租赁住房REIT的扩募进程备受关注。该基金于2024年5月首次宣布拟申请扩募，同年11月获上交所受理，并于2025年10月获得中国证监会批准。此次扩募采用向原持有人配售方式，配售日期为12月8日至12日，配售比例为0.9，发售金额设定在9.915亿元至11.4亿元之间。若按2.53元/份的认购价格和4.5亿份可配售份额计算，预计募集资金总额可达11.385亿元（不含相关费用及利息）。
公募REITs的扩募路径主要分为两大方向：向不特定对象发售和向特定对象发售。前者包括向原持有人配售和公开扩募，后者则指定向扩募。近期，国泰海通东久新经济产业园REIT于2025年11月完成定向扩募，募集资金4.27亿元；中航京能光伏REIT也发布了扩募招募说明书草案，拟进行首次扩募。自2023年首批4只产品成功扩募后，市场已初步形成“首发+扩募”的良性循环。
部分扩募产品的收益表现亮眼。以华夏华润有巢租赁住房REIT为例，其自上市以来的收益率达53.35%（后复权统计）；国泰海通东久新经济产业园REIT和中航京能光伏REIT的收益率分别为5.96%和39.5%。业内专家指出，扩募不仅有助于扩大基金规模、分散风险，还能提升现金分派率的稳定性，为投资者创造更稳健的回报。同时，扩募后份额供给增加，市场交易活跃度显著提升。
公募REITs的投资品类持续扩容。自2021年首批产品上市以来，市场快速成长，截至2025年三季度末，合计规模达1823.99亿元，资产类型涵盖仓储物流、生态环保、园区基础设施、消费基础设施、能源基础设施及保障性租赁住房等领域。近期，中国证监会起草的《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》公开征求意见，明确商业不动产REITs的定义、注册及运营管理要求，并强化监管责任。
商业不动产REITs试点的启动被视为市场发展的重要里程碑。业内人士认为，此类产品可为市场提供更广阔的扩围空间，其租金收益的“稳健+弹性”特征能与基础设施资产的刚性现金流形成互补，满足不同风险偏好投资者的需求。资产类型多样化有助于形成更细分的定价基准，提升估值合理性，同时倒逼治理结构和运营能力升级，加速市场成熟。目前，多家公募机构已积极筹备相关项目。
