作者 | 远禾
数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）
2026开年以来，港股市场持续震荡走低，但让人意外的是，香港本土房企却走出了一波独立的坚挺行情。
年初以来，恒生地产分类指数整体上涨超20%，新鸿基地产和恒基地产股价接连创下近年新高，其中新鸿基地产股价甚至一度飙涨高达55%，市值历史性突破4000亿港元大关。
香港本土房企走势和整体行情的背离背后，绝对不是简单的资金避险。要知道，内地的房企如今依旧在“量价齐缩”的水深火热中艰难求生。
如今的香港本土房企，正在经历一场价值重估。
01
要理解这一轮港资房企的逆势上涨，我们首先要打破对于“地产股”的固有思维。
与内地房企高周转、高杠杆的开发模式不同，香港本土房企普遍奉行的是“开发+持有”的双轮驱动模式（也有企业内房不少类似模式）。
而本轮香港房企股价上涨的核心，正是这种模式对于业绩的托底。
以行业龙头新鸿基地产为例，其最新发布的2026财年半年报显示，2025年下半年，新鸿基收入同比增长32%，归母净利润同比增长36.2%。
在如今的大环境下，双位数增长已经极为罕见，更不要说是在房地产行业。
更值得注意的是，新鸿基的发展物业减值拨备，也由去年同期的10.8亿港元降至零，投资物业的公允价值变动亏损也由去年同期的28.8亿港元缩减至13.1亿港元。
这些数据表明，香港一级住宅市场已经逐渐企稳，香港核心商业区零售业态正逐渐复苏，也某种程度上打消了关于香港本土房企持有资产持续缩水的顾虑。
无独有偶，新世界发展的财报显示，尽管整体业绩仍面临压力，但2025年上半年其在香港市场销售额达103亿港元，创2021年以来新高，投资物业业绩同比增长5%。
港资房企的业绩利好背后，是宏观环境的改善。
2025年，香港楼市全面“撤辣”后，交易成本大幅降低，刚性需求和投资需求逐渐释放。
香港特区政府土地注册处公布数据显示，2025年，包括住宅、车位及工商铺物业等在内，香港全年整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年以来新高。
而进入2026年，楼市的复苏正在从成交量传导至成交价，香港楼价连月上涨。
2026年1月，香港私人住宅售价指数报301.4，创2024年6月以来新高，连续8个月上升，为近四年最长上升浪。
中原城市指数（CCL）也由2025年3月低位134.89上升至今年2月的149.41，累计上涨约11%。
近期，摩根大通和高盛等国际大行也纷纷上调香港楼价预测，高盛更是将2026年房价涨幅预测从5%调高至12%。
量价齐升的预期之下，香港本土房企自然迎来了业绩的上行空间。
且由于房价改善带来的房屋销售利润率提升，相较于依赖收租的持有型物业，对于新鸿基和恒基这类既有大量土储又把握一定推盘节奏的开发商而言，未来两年或许将具备更大的盈利上行潜力。
在市场情绪和资金流向的维度，港资房企在此时的恒生指数中同样扮演了重要的角色。
近期恒指低迷主要受累于科技板块，但地产板块中，港资房企红利股属性较强，且估值处于相对低位，使得港资房企在震荡中具备了安全属性。
目前，新鸿基市场市净率仅0.638倍，仍低于业务模式类似的华润置地的0.721倍。
而观察过往香港楼市走势可以发现——
上一轮香港楼市于2003年见底，此后4年间，信和置业累计涨幅高达1128%，新鸿基地产股价也翻了3倍，最高PB曾超过1倍。
而本轮香港楼市周期，新鸿基自2025年低点也已经翻倍，但相较于上一轮周期的高点，港资房企或许仍有不小的上行空间。
也是因此，不管从企业本身，还是从行业周期角度来看，目前的港资房企已然具备相当大的吸引力。
不过，在乐观情绪弥漫之际，同样也存在不少的疑问。
02
就在市场沉浸于楼市复苏的喜悦中时，香港特区政府于2月底出人意料地提高了豪宅印花税。
2月26日，港府宣布，对售价1亿港元以上的豪宅加征印花税，税率由4.25%上调至6.5%。
香港政府官方强调，这一政策为“能者多付”的财政手段，2024、2025年两年间，香港楼市每年超1亿港元交易仅165、169宗，仅占整体交易量的约0.3%，且旨在补贴财政而非打压楼市。
但新政难免影响市场情绪，超级豪宅成交量短期可能下跌，进而影响业务结构中高端物业占比较重的房企。
随之而来的问题是，豪宅税的施行是否代表这一轮的政策红利已然走到尽头？港资房企，又是否会受到影响？
从数据上看，影响或许不大，楼价的轻微上调，即可覆盖印花税成本。
但是更深层的问题来源于香港地产行业内部——
比如，商业地产正成为港资房企的拖累。
与住宅市场的火热相比，尽管核心区甲级写字楼需求回暖，但整体市场仍受制于全球经济放缓和跨国企业成本控制的长期趋势。
香港写字楼市场空置率仍居高不下，租金承压，导致大量持有商业物业的房企面临资产减值压力，如尽管幅度收窄，但新鸿基财报中投资物业公允价值变动，仍达到了-13.1亿港元。
因此，对于以商业运营为主的公司而言，真正的复苏仍需等待金融、科技等行业需求的实质性回暖。
也是因此，对于港资房企而言，更深层次的挑战在于行业内部的两极分化。
如今，香港楼市正在呈现显著的两极分化。
核心区甲级写字楼、豪宅及具重建潜力的高收益零售物业获得资金集中流入，而弱势地段及缺乏特色的资产复苏则相对缓慢，呈现出选择性复苏。
以写字楼为例，2025年中环/金钟全年跌幅5.6%，下半年仅跌0.8%，显示核心商业区优质资产逐步企稳。
而非核心区如港岛东全年下跌10.7%、九龙东下跌7.7%，仍面临压力。
图源：图虫创意
市场的分化也造成了房企的分化。
近年来拿地积极、项目储备集中在去化较快的刚需或改善型区域的房企，将收获显著的红利。那些持有大量非核心区老旧商场的房企，或将面临空置率上升与估值下调的双重压力。
并且，开发商的业绩弹性直接和房价涨幅和去化速度挂钩，而聚焦于去化较快的区域，能够较快增厚利润。
而持有型物业的估值修复则依赖于租金回暖，节奏往往慢于住宅市场。
这样的分化也对房企的资管能力提出了要求，当市场不再“水涨船高”，运营商就需要通过改造、升级、精准定位来挖掘资产潜能。
分化也不可避免。
那些财务稳健、派息记录优良、且在核心区域拥有不可替代资产的公司，将更多受益。
而那些杠杆较高、项目集中于非核心区域或商业空置压力较大区域的房企，即便在行业复苏期，也可能跑输大市。
也是因此，未来香港地产行业走势或将不再完全遵循开发销售周期，而是将结合开发、经营和资本运作等多个方面综合考量。
从整体上看，香港房地产行业整体或许难以迅速回暖，但行业内部的复苏，已然逐步开始。
03
结语
站在当下回看，港资房企的这一轮上涨，标志着如今的香港地产行业正从超跌反弹逐步走向价值重估。
从宏观政策看，2025年全面“撤辣”彻底扭转了此前压制需求的政策环境，叠加进入降息周期，楼市逐渐走出市场底部。
叠加新鸿基等龙头房企的财报释放出明确积极信号，这意味着，港资房企最艰难的时刻已经过去。
但对于投资者而言，真正的考验刚刚开始。
如今的香港楼市或许已经难有普涨行情，而是进入更加明显的分化阶段。
那些能够穿越周期、持续创造价值的企业，将在这一进程中脱颖而出。
而那些依赖行业上行周期、缺乏自身运营和资管能力的企业，即便在复苏周期中也难有超额表现。
从这个意义上说，目前港资房企的价值重估不是终点，而是新一轮分化的起点。（全文完）
