近年来，关于中国房地产市场的讨论持续升温，特别是回想起2017年马云关于未来房产价值的预言，如今看来似乎正逐渐显现其影响力。
那时，楼市正如日中天，马云的言论并未引起太多重视。然而，时间流转至2025年下半年，楼市格局已悄然发生改变。在东北的鹤岗、阜新等地，几万元即可购置一套房产，而在深圳、上海等一线城市，房价普遍下滑约30%，就连深圳南山科技园的次新房价格也遭遇了大幅度下跌。这些变化使得不少人对马云的预言开始重新审视。
这一转变的核心在于供需关系的根本性逆转。最新数据显示，全国住房总量已超过6亿栋，足以容纳30亿人口，远超我国当前的14亿人口需求。人口结构的变化也加剧了这一趋势，00后人口较90后减少了4700万，而00后至10后的人口总数较80后至90后更是少了1.1亿。随着“421”家庭结构成为主流，住房需求呈现出结构性减少的趋势。
与此同时，城镇化率已接近70%，新增购房需求显著减少。预计2026年全国小学生人数将减少263万，进一步表明需求端正在持续萎缩。在这样的背景下，政策风向也在发生转变，楼市正经历着根本性的调整，其中最显著的是保障房和商品房双轨制的建立。未来五年内，计划推出600万套保障房，北京等地的保障房租金已低于市场价30%，对商品房市场形成了明显分流。
期房销售模式也在逐步退出历史舞台，现房销售占比从2020年的10.5%大幅上升至2024年的26.5%，预计未来几年将继续提升，购房者面临烂尾楼的风险将大幅降低。
随着这些变化，楼市或将迎来一系列新的转变。房贷利率持续下行，目前已跌破3%，未来仍有进一步下降的空间，购房成本将持续降低。一线城市限购政策也在逐步放开，上海、深圳等一线城市已对非核心区域限购进行了调整，预计下半年核心区域的限购政策也将有所松动。
不同城市间的房价分化趋势加剧，二三线城市房价跌幅可能放缓，但一线城市由于房价收入比仍高达40以上，房价下跌速度可能会加快。与此同时，大中城市的旧改工作全面提速，上海、深圳等一线城市中心区的老旧小区正被纳入拆迁范围，居民的居住条件将得到实质性改善。
购房者的心态也发生了根本性转变。2025年，全国百城二手房市场挂牌量突破300万套，90后的购房意愿明显降低，不少年轻人表示，宁愿租房十年，也不愿接手高价房。市场已从卖方市场转变为买方市场，这一转变让越来越多的人开始重新审视购房的必要性。
在这一背景下，马云和王石的观点不谋而合，都建议购房者可以再等等。王石明确指出，房地产市场已进入调整期，未来房价将保持稳定，甚至可能出现下跌。对于那些仍考虑购房的人来说，在当前市场调整的背景下，三类房子可能仍具有投资价值。
首先是经过改造的老小区，这些房子多位于城市核心地段，周边配套设施齐全，尤其受到养老群体的青睐。其次是核心区域的优质房产，如一线城市地铁口的次新房，租金回报率超过3.5%，在市场中表现相对坚挺。最后是配置好的房子，随着高层对房屋质量的重视，未来购房将不再只看地段，更注重居住体验。那些智能系统完善的新房和次新房，可能成为抗跌的硬通货。
