在众多上市公司积极构建“A+H”股布局的热潮中，大悦城控股集团（简称“大悦城”）却反其道而行之，决定将其H股平台大悦城地产私有化退市。这一决策，标志着大悦城在资本市场的战略调整进入新阶段。
近日，大悦城地产发布公告，公司将斥资约29.32亿港元回购47.3亿股股份，并计划将这些股份全部注销，同时撤销在港交所的上市地位。此举完成后，大悦城对大悦城地产的持股比例将从64.18%大幅上升至96.13%，得茂的持股比例也将从2.58%增至3.87%。由于两者的最终实际控制人均为中粮集团，因此此次私有化退市被视为中粮系两大上市平台的深度整合。
为何在已控股并表大悦城地产的情况下，仍被视为一次新的“重组合并”？这源于2018年中粮集团对两大地产平台进行重组时留下的“历史遗留问题”。当时，两大平台虽被整合，但仍保持分线发展，直至如今才着手填补这一架构上的“漏洞”。大悦城地产直言，当前的架构增加了公司治理的复杂性，阻碍了决策效率，私有化退市旨在精简治理框架、企业架构及股权，从而提升管理效率。
回顾过去七年，国内房地产行业经历了从巅峰到深度调整的巨变。中粮集团对两大上市平台的重组合并，并未如期取得显著成效，特别是在商业地产业务上，自2019年以来，营收始终徘徊在50亿元左右，与其他头部房企相去甚远。与此同时，华润、龙湖、新城等房企正加速向商业运营、物业管理等经营性业务发展，将之打造为新的盈利增长点。中海、招商蛇口等房企也在积极布局，而大悦城作为老牌商业地产企业，却显现出掉队迹象。
面对这一局面，中粮集团并未坐以待毙。2024年，中粮集团对大悦城提出了新的战略并进行人事调整，寄望于重拾商业地产业务的辉煌。如今，中粮集团的目标是打造一个类似华润万象的商业帝国。
然而，大悦城地产的私有化退市之路并非一帆风顺。公告显示，大悦城地产计划每股回购价为0.62港元，较最后交易日收盘价溢价67.57%，但较每股净资产价值则折价70.2%。这一折价幅度，成为推进私有化方案的关键因素和不确定风险。私有化方案需要在特别股东大会上获得至少75%的非关联股东赞成，且反对票不超过10%。
从财务角度看，大悦城过去五年面临严峻的债务问题。尽管有息负债从2020年的708亿元降至2024年的666亿元，平均融资成本也从5.1%下降至4.06%，但净负债率却从87.3%上升至97.6%。同时，现金流状况也在恶化，现金短债比从2020年的2.08倍跌至2024年的1.59倍。因此，私有化大悦城地产，全面合并其经营性业务收入，成为大悦城短期内“造血”的最佳选择。
相比之下，大悦城则录得大额亏损。私有化完成后，大悦城的财务状况将得到一定程度的改善，资产质量也将提升。据估算，本次交易将增加大悦城归母净资产约26.2亿元，占2024年归母净资产的24.72%。
更重要的是，港股上市的大悦城地产因交易流动性差，基本丧失了融资功能，对当下大悦城的债务困境帮助有限。“A+H”的两地布局，反而成为一道阻力。这也是大悦城地产私有化退市的根本原因。在商业地产发行REITs的红利政策下，华润置地已率先抢滩登陆，大悦城则紧随其后，但能拿得出手的商业资产项目并不多。
面对困境，中粮集团并非没有意识到商业地产业务的挑战。早在宁高宁从华润集团调任中粮集团时，就开始复制华润的发展之路，但过程中发生了偏差。中粮集团对地产业务做了明确划分，但实际发展却摇摆不定。直到2018年，中粮集团才开始进行内部重组，但仍未改变商业、住宅两大业务内部的现状。
如今，中粮集团再度对地产平台进行重组，旨在提升商业引领地位，通过商业稳定的利润贡献助力公司穿越行业周期。同时聚焦住宅开发业务，实现高质量发展。在组织架构上，大悦城将商业管理中心调整为商业事业部，以提高商业管理专业能力、核心竞争力和品牌影响力。
