近期，公募不动产投资信托基金（REITs）市场动作频频，燃煤发电、养老、商业不动产等领域相继迎来新进展，常态化扩容持续深入，资产类型不断丰富，多平台协同与一二级市场联动效应日益凸显。
在燃煤发电领域，首批项目正式亮相。长城基金与华夏基金于同日申报了长城华能燃煤发电REIT和华夏华润电力燃煤发电REIT，标志着全市场首批燃煤发电公募REITs诞生。与此同时，养老REITs项目也在稳步推进。北京北控城市发展集团近期就养老公募REITs项目公开选聘基金管理人及财务顾问，招标范围覆盖申报发行至存续期管理的全流程，对项目负责人及团队成员的经验和资质提出明确要求。
商业不动产REITs领域同样热闹非凡。红土创新基金申报的红土创新茂业商业不动产REIT已获受理，至此，年初以来受理申报的商业不动产REITs产品数量已达20只，涉及13家基金管理人。其中，华夏基金申报数量最多，达4只；中金基金和华安基金各申报2只；创金合信基金、光大保德信基金等中小公募也积极参与。创金合信基金申报的创金合信北京国资REIT作为全国首单“城市更新+科技创新”REIT，已进入问询阶段。据统计，20只商业不动产REITs合计申报规模超过600亿元，超过2025年全年基础设施REITs发行总量，预计全年发行规模有望达到千亿级，有效盘活万亿级存量商业资产。
随着底层资产持续扩容，公募REITs盘活的项目类型愈发丰富。截至目前，全市场公募REITs数量已接近130只，分散于能源基础设施、商业不动产、水利设施、市政设施等十大类资产。以交通基础设施为例，华夏基金申报的华夏蜀道集团高速公路REIT成为全市场第17只交通基础设施REITs，其余产品涵盖河北高速、越秀高速等多地资产。园区基础设施REITs方面，逾20只产品覆盖了厦门火炬、招商蛇口等知名园区。商业不动产REITs则涵盖了银泰百货、华润置地等优质资产。
公募REITs的纵深化扩容不仅体现在资产类型的丰富上，更体现在多平台协同与一二级市场联动效应的增强。以招商基金为例，其全资子公司招融资本与深担集团发起的Pre-REITs产品“深担招融壹号（深圳）基础设施私募股权母基金”于今年一季度备案，重点投向新能源、算力等领域，并通过公募REITs退出。这一模式背后，是招商基金与招商银行、招商证券等体系内机构的联动效应，构建了覆盖Pre-REITs阶段资产收购、私募REITs阶段资产培育到公募REITs阶段资产上市的全流程、多层次REITs生态平台。
然而，二级市场表现显示，公募REITs年内整体表现平平。截至5月8日，平均涨幅为0.2%，最大涨幅和跌幅分别为10.12%和12.28%。市场人士认为，在市场规模持续扩大的过程中，甄别底层资产现金流的合理性和稳定性比单纯追逐规模扩张更为关键。尽管权益市场走强和风险偏好回升对REITs流动性形成压制，但低利率、资产欠配、长期资金入场等因素仍为市场提供支撑。券商自营、保险等增量资金进场的逻辑依然存在，高分红属性及相对可控的回撤决定了其具备较高的大类资产配置价值。
