近期，京沪两地房地产限购政策迎来调整，引发市场广泛关注。自8月起，北京率先行动，符合条件的家庭在五环外购房不再受套数限制。紧随其后，上海也放宽了限购门槛，只需在当地缴纳一年社保，无论是家庭还是个人，在外环外购房均不受数量限制。
这一轮限购政策的调整，被视为房地产市场进入深度调整期的信号。从2023年起，多个城市陆续优化限购政策，截至2024年12月，仅有北京、上海、深圳、天津及海南部分地区仍维持限购措施。而此次京沪两地限购政策的放宽，标志着全国住房限购政策正在逐步退出历史舞台。
尤其值得注意的是，作为限购执行最为严格的城市，北京和上海的政策调整尤为引人瞩目。目前，广州已全面取消限购，深圳也大幅放宽了限购门槛，并取消了限售政策。上海则在放宽限购的同时，还调整了信贷政策、公积金政策以及增值税免征年限，进一步提升了购房的性价比。
以上海为例，《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》即“沪六条”的出台，涵盖了调减住房限购、优化公积金政策、优化个人住房信贷等多个方面。其中，外环外购房不限套数的政策调整，对符合条件的居民家庭而言，无疑是一大利好。加之公积金、商贷及房地产税的调整，购房者的负担有所减轻。
然而，市场反应却呈现出冷热不均的现象。据上海房产中介反馈，“沪六条”发布后，外环外市场反应各异。部分房产中介表示咨询量显著增长，而链家等平台的数据也显示整体咨询量有所上涨。但仍有中介反映咨询量未有变化，归咎于楼市信心不足以及外环内购房需求对外环外市场的挤压。
从房地产市场的基本情况来看，上海作为全国楼市最为坚挺的城市之一，其内部市场也呈现出明显的分化态势。国家统计局数据显示，2025年上半年，上海新房价格同比上涨5.8%，领涨全国；而二手房价格则同比下降1.3%，降幅相对较小。这背后，豪宅化趋势明显，拉高了整体价格水平，但普通住宅市场则面临较大压力。
外环外市场尤为承压。作为上海新房供应的主战场，外环外一手房套数占全市近八成。然而，去化压力较大，CRIC数据显示，截至2025年7月末，上海新建商品住宅整体去化周期为13.3个月，而外环外则高达17.6个月。
面对这一形势，“沪六条”的出台对外环外市场产生了不同影响。对于刚需群体而言，虽然购房数量不受限制，但公积金政策的调整更为关键，有助于降低购房门槛。而改善群体则可能因政策放宽而选择到外环外购置更新、更大的房子。至于投资群体，在当前市场环境下，更倾向于选择具有优质学区或高租赁需求的小户型。
北京五环外放松限购后的市场表现，也为上海外环外市场提供了参考。北京放松限购后，新房成交量环比增长37%，二手房带看量也大幅提升。然而，放松限购也导致五环外挂牌量持续增加，部分区域甚至出现抛售现象。
尽管如此，多位房地产研究者认为，上海经济活力强、人口吸引力大，且配套政策调整及时，市场预期相对稳定。外环外靠近轨道、有产业支撑、配套完善的片区，有望吸引更多购买力。而偏远且配套差的片区，则可能面临楼市回暖难度较大的困境。
从全国范围来看，住房限购政策作为抑制投机炒房、保障刚需购房者权益的政策工具，已经在大部分城市取消。目前，仅北上深及三亚、海口等地仍维持限购政策。多位研究者指出，随着房地产市场的变化，北上深放宽限购的步伐大概率将持续推进。
