当H&M撤出上海浦东嘉里城两层店面时，取而代之的现制汉堡品牌SHAKESHACK迅速填补了空间。这一场景正成为全国商场的缩影：快时尚服饰门店逐渐退场，餐饮品牌却以惊人的速度占领核心商圈。据赢商网统计，今年二季度高档商场餐饮新开店占比达30%，开关店比升至1.51，餐饮业态正以不可阻挡的势头重塑商业格局。
深圳iN城市广场的改造颇具代表性。这座曾汇聚LV、卡地亚等奢侈品牌的首个高端购物中心，如今半数面积被蜜雪冰城、瑞幸咖啡等餐饮品牌占据。类似的场景在各地频繁上演：上海徐家汇美罗城一层聚集了20余家茶咖品牌，从喜茶到MStand形成密集矩阵；北京超级合生汇内，呷哺呷哺、农小锅等小火锅品牌与面馆形成"热食走廊"；即便是山东东营万达广场这样的三线城市项目，也集结了12家茶咖品牌与龍歌自助小火锅。
四大业态的扩张呈现出显著特征。茶咖赛道以近90万家门店的规模领跑，其中瑞幸咖啡半年新增1.4万家门店，总规模突破2.6万家。烘焙领域虽经历洗牌，但热氣饼店、沪食光老羌饼等新势力持续涌入，上海长宁龙之梦商场的烘焙门店数量不降反增。小火锅品类热度攀升，围辣小火锅等品牌在商场的渗透率同比提升27%，而面馆赛道则分化出本帮面、杭州拌川等细分品类，王繁星面馆等区域品牌加速全国布局。
商场空置率攀升倒逼业态调整。中国连锁经营协会数据显示，2025年上半年27%的购物中心空铺率上升，三线城市部分项目空置率突破22%，远超6%的警戒线。服饰品类成为重灾区：ZARA中国内地门店从2018年的183家锐减至不足80家，MJstyle更陷入破产清算。与此同时，今年前6个月全国新开商业项目超120个，商业体量达900万㎡，"存量空铺未填、增量持续涌入"的矛盾日益突出。
餐饮业态的独特优势成为解局关键。其强体验属性与低线上替代率，使其成为聚客利器。成都某商场负责人透露，餐饮业态年换手率超30%，持续更新的品牌矩阵能保持消费新鲜感。更关键的是，茶咖、烘焙等品类展现出强大的承租能力，以上海核心商圈为例，2025年二季度平均租金达1877元/月/平米，但霸王茶姬等品牌仍积极竞逐一层黄金点位。
品牌与商场形成双向奔赴。对于新茶饮品牌而言，商场首层点位等同于品牌势能放大器，霸王茶姬3成门店布局商场且8成集中在一层，通过高势能选址强化品牌认知。烘焙品牌UH佑禾、石头先生的烤炉等借力核心商圈完成从区域到全国的跨越。标准化程度高的运营模式，更让品牌能快速复制成功经验，实现规模化扩张。随着一二线城市市场趋近饱和，商场点位成为品牌下沉的"跳板"，部分加盟品牌甚至将商场资源作为合作伙伴的必备条件。
这种共生关系正在重塑商业生态。当服饰品牌撤离留下的空间被餐饮填补，当消费者从选购商品转向体验消费，商场的功能定位已发生根本转变。茶咖、烘焙、小火锅、面馆四大业态的崛起，不仅填补了空置率危机，更推动着中国商业地产进入"餐饮驱动"的新阶段。
